2026年第1期《求是》杂志于1月1日刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，首次权威明确房地产带有显著的金融资产属性，并指出其关联性强、涉及面广、社会关注度高，强调加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。
文章指出，当前市场供需关系发生重大变化，局部供过于求导致销售与价格大幅回落，对实体经济需求端、资产负债表及金融机构负债端产生较大影响。承认金融资产属性，是正视其与金融体系深度绑定、对宏观经济与居民财富影响深远的现实，为后续预期管理、风险化解与模式转型提供理论与政策依据，并非否定“房住不炒”，而是精准施策、稳定大盘的关键表态。
一、核心内涵：金融属性的本质与特征
双重属性并存：兼具居住消费属性与金融资产属性，后者随住房商品化、信贷体系完善而强化，表现为投资增值、抵押融资、价值跨期流动三大核心特征。
资产定价逻辑：价值由租金回报、增值预期、流动性与稀缺性共同决定，与股票、债券等金融资产的定价逻辑高度一致，易受利率、货币供应与政策预期影响。
信用锚定功能：作为银行体系最主要抵押品，房价波动直接影响信贷投放与金融机构资产质量；同时是居民财富的核心载体（住房占家庭财富约70%），构成宏观信用扩张的关键枢纽。
二、五大维度的具体表现
1. 资金循环的金融化
房企：高投入、长周期决定其高度依赖银行开发贷、信托、债券、ABS、预售资金等，融资渠道占比超70%，杠杆率普遍较高。
居民：房贷是家庭最大负债项，首付杠杆放大购买力，房贷占家庭负债比重常超60%，形成“首付+长期按揭”的金融化消费模式。
金融机构：房地产相关贷款（开发贷+按揭）占银行业贷款比重高，是信贷投放的核心领域，与MBS、CMBS等证券化产品深度联动。
2. 资产定价的金融化
价格由居住需求+投资需求共同驱动，投资需求（租金、增值）在核心城市与核心地段更具主导性。
与无风险利率反向相关：低利率推高估值与投资意愿，高利率则抑制需求、压低价格。
预期主导短期波动：“买涨不买跌”的顺周期行为显著，预期不稳易引发价格超调，凸显预期管理的重要性 。
3. 抵押信用的金融化
个人：住房按揭以房产为抵押，撬动长期信贷，是个人获取大额融资的主要方式。
企业：商业地产抵押用于开发、经营融资，形成“抵押—信贷—投资—增值—再抵押”的信用扩张链条。
金融系统：房地产抵押品价值直接影响银行资本充足率与信贷能力，房价下跌易触发抵押品不足值，加剧信贷收缩。
4. 风险传导的金融化
跨机构传导：房企债务违约、MBS等产品波动会牵连银行、信托、基金、保险等，形成风险链条扩散。
跨部门影响：拖累上下游（钢铁、水泥、家电等），影响投资、消费、就业，2024年房地产业+建筑业增加值占GDP约13%，直接带动就业超7000万人 。
系统性风险隐患：房价暴跌可能引发“抵押品缩水—信贷收缩—需求萎缩—价格再跌”的负向螺旋，冲击金融稳定与经济大盘。
5. 财富储存的金融化
住房是居民财富的压舱石，房价涨跌直接影响家庭资产负债表与消费能力（财富效应）。
成为资产配置重要标的，兼具保值与增值功能，与黄金等避险资产类似，是对冲通胀的选择之一。
存量住房的更新、交易、租赁形成资产管理市场，进一步强化其金融资产属性。
三、政策转向的逻辑与意义
- 承认金融属性，并非否定“房住不炒”，而是正视现实、精准施策：既防范过度金融化引发泡沫，也避免忽视金融属性导致市场失稳 。
意义在于：① 明确房地产是经济与金融的交叉枢纽，稳定楼市就是稳金融、稳预期、稳大盘；② 为融资支持、预期管理、风险化解提供理论依据，推动从“高杠杆、高周转”向“低杠杆、重运营”的新模式转型 ；③ 强化预期管理，打破负向循环，促进市场平稳健康发展 。
四、总结
房地产的金融资产属性是市场化、金融化发展的必然结果，是其关联性强、涉及面广的核心原因。政策层面承认并规范这一属性，是防范系统性风险、构建房地产发展新模式的关键前提，对稳定经济大盘与民生福祉具有重大意义 。
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